Anschlussfinanzierung: Rechner, Zinsen, Prognose und wichtige Tipps
Eine Baufinanzierung läuft oft über viele Jahrzehnte. Die meisten Immobilienkredite werden jedoch nicht komplett in einer einzigen Finanzierungsphase zurückgezahlt. Stattdessen endet nach einigen Jahren die vereinbarte Zinsbindung – und es bleibt noch eine Restschuld übrig. Genau an diesem Punkt kommt die sogenannte Anschlussfinanzierung ins Spiel.
Viele Immobilienbesitzer unterschätzen dieses Thema. Dabei kann die richtige Entscheidung bei der Anschlussfinanzierung mehrere tausend oder sogar zehntausende Euro sparen. Gleichzeitig entscheidet sie darüber, wie hoch die monatliche Rate künftig ausfällt und wie lange die Immobilie noch finanziert werden muss.
In diesem ausführlichen Ratgeber erfahren Sie, was eine Anschlussfinanzierung ist, wie sie funktioniert, welche Zinsen aktuell üblich sind und worauf Immobilienbesitzer besonders achten sollten.
Das Wichtigste zur Anschlussfinanzierung
Eine Anschlussfinanzierung bedeutet, dass ein bestehendes Immobiliendarlehen nach Ablauf der Zinsbindung durch eine neue Finanzierung ersetzt wird.
Das ursprüngliche Darlehen wird also nicht vollständig abgelöst, sondern die noch offene Restschuld wird mit einem neuen Kredit weiter finanziert. Dieser neue Kredit kann entweder bei der bisherigen Bank abgeschlossen werden oder bei einem anderen Kreditinstitut.
Die wichtigsten Punkte auf einen Blick:
- Eine Anschlussfinanzierung wird nötig, wenn die Zinsbindung eines Immobilienkredits endet.
- Die verbleibende Restschuld wird über ein neues Darlehen weiter finanziert.
- Kreditnehmer können zwischen mehreren Varianten wählen, zum Beispiel Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen.
- Durch einen Vergleich verschiedener Angebote lassen sich häufig mehrere tausend Euro sparen.
Gerade weil es um hohe Summen geht, lohnt sich eine sorgfältige Planung.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Eine Anschlussfinanzierung ist ein neuer Kredit, der ein bestehendes Immobiliendarlehen ablöst, sobald dessen Zinsbindung endet.
Bei Baufinanzierungen wird häufig eine feste Sollzinsbindung vereinbart. Diese liegt meist zwischen fünf und dreißig Jahren. Innerhalb dieses Zeitraums bleibt der Zinssatz unverändert.
Nach Ablauf dieser Zeit besteht jedoch in den meisten Fällen noch eine Restschuld. Diese muss weiter finanziert werden.
Genau hier setzt die Anschlussfinanzierung an.
Die verbleibende Schuld wird durch ein neues Darlehen ersetzt. Dabei können die Konditionen komplett neu vereinbart werden. Dazu gehören beispielsweise:
- Zinssatz
- Höhe der Tilgung
- monatliche Rate
- Laufzeit des Kredits
Dadurch ergibt sich für Kreditnehmer die Chance, ihre Finanzierung an die aktuelle Lebenssituation anzupassen.
Beispiel für eine Anschlussfinanzierung
Ein Beispiel hilft dabei, das Prinzip besser zu verstehen.
Angenommen, Sie haben vor zehn Jahren eine Immobilie gekauft und dafür ein Darlehen von 300.000 Euro aufgenommen. Die Zinsbindung beträgt zehn Jahre.
Während dieser Zeit zahlen Sie regelmäßig Ihre monatlichen Raten. Nach Ablauf der zehn Jahre haben Sie einen Teil der Schuld bereits getilgt. Dennoch bleibt beispielsweise eine Restschuld von 180.000 Euro übrig.
Da die Zinsbindung endet, muss diese Restschuld neu finanziert werden. Dafür schließen Sie eine Anschlussfinanzierung ab.
Diese Finanzierung kann wieder über zehn, fünfzehn oder sogar zwanzig Jahre laufen – abhängig von den vereinbarten Konditionen.
Aktuelle Zinsen für Anschlussfinanzierungen
Die Zinssätze für Anschlussfinanzierungen orientieren sich am allgemeinen Zinsniveau für Baufinanzierungen.
In den vergangenen Jahren haben sich die Bauzinsen deutlich verändert. Während sie in den Jahren 2020 und 2021 auf historischen Tiefständen lagen, sind sie danach wieder angestiegen.
Aktuell bewegen sich die Zinssätze für Immobilienkredite mit einer zehnjährigen Zinsbindung häufig im Bereich von etwa drei bis vier Prozent.
Die genaue Höhe hängt jedoch von verschiedenen Faktoren ab:
- Höhe des Darlehens
- Beleihungswert der Immobilie
- Höhe des Eigenkapitals
- Bonität des Kreditnehmers
- Laufzeit und Zinsbindung
Deshalb kann der tatsächliche Zinssatz von Kreditnehmer zu Kreditnehmer unterschiedlich sein.
Prognose: Wie entwickeln sich die Zinsen?
Viele Immobilienbesitzer fragen sich, wie sich die Zinsen in Zukunft entwickeln werden. Eine sichere Prognose ist allerdings schwierig.
Experten gehen derzeit häufig davon aus, dass sich die Bauzinsen langfristig auf einem moderaten Niveau stabilisieren könnten. Die extrem niedrigen Zinsen der vergangenen Jahre werden voraussichtlich jedoch nicht so schnell wieder erreicht.
Für Kreditnehmer bedeutet das:
Eine frühzeitige Planung der Anschlussfinanzierung kann sinnvoll sein, um sich günstige Konditionen zu sichern.
Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung?
Der Ablauf einer Anschlussfinanzierung ist grundsätzlich relativ einfach.
Zunächst endet die vereinbarte Zinsbindung des bestehenden Kredits. In der Regel meldet sich die Bank einige Monate vor diesem Zeitpunkt mit einem Angebot für eine Weiterfinanzierung.
Dieses Angebot wird als Prolongation bezeichnet.
Allerdings sollten Immobilienbesitzer dieses Angebot nicht sofort akzeptieren. Es lohnt sich fast immer, auch Angebote anderer Banken einzuholen.
Denn unterschiedliche Kreditinstitute bieten oft sehr unterschiedliche Konditionen an.
Wenn sich ein günstigeres Angebot findet, kann der Kredit zu einer neuen Bank übertragen werden. In diesem Fall spricht man von einer Umschuldung.
Wann sollte man eine Anschlussfinanzierung planen?
Viele Kreditnehmer beschäftigen sich erst kurz vor Ablauf der Zinsbindung mit der Anschlussfinanzierung. Das ist jedoch oft zu spät.
Experten empfehlen, sich bereits mehrere Jahre vorher mit dem Thema auseinanderzusetzen.
Der Grund ist einfach: Wer frühzeitig plant, kann von verschiedenen Möglichkeiten profitieren.
Beispielsweise gibt es spezielle Finanzierungsmodelle, mit denen sich aktuelle Zinsen mehrere Jahre im Voraus sichern lassen.
Außerdem bleibt genügend Zeit, Angebote zu vergleichen und die beste Finanzierung zu wählen.
Welchen Einfluss haben die Zinsen?
Die Zinssätze spielen bei der Anschlussfinanzierung eine entscheidende Rolle.
Schon kleine Unterschiede können große Auswirkungen auf die Gesamtkosten haben. Das liegt daran, dass Immobilienkredite meist über lange Zeiträume laufen und hohe Summen umfassen.
Ein Beispiel verdeutlicht das:
Wenn zwei Darlehen über 100.000 Euro finanziert werden und sich der Zinssatz nur um 0,5 Prozent unterscheidet, kann dies über die Laufzeit mehrere tausend Euro Unterschied ausmachen.
Deshalb ist es besonders wichtig, die Entwicklung der Bauzinsen im Blick zu behalten.
Formen der Anschlussfinanzierung
Bei einer Anschlussfinanzierung gibt es mehrere Möglichkeiten. Die drei wichtigsten Varianten sind:
- Prolongation
- Umschuldung
- Forward-Darlehen
Welche Option sinnvoll ist, hängt von der individuellen Situation ab.
Prolongation: Finanzierung bei der bisherigen Bank
Bei einer Prolongation bleibt der Kreditnehmer bei seiner bisherigen Bank.
Der bestehende Kredit wird einfach verlängert, wobei ein neuer Zinssatz vereinbart wird.
Der Vorteil dieser Variante liegt in der einfachen Abwicklung. Da die Bank bereits alle Unterlagen kennt, ist meist keine erneute Bonitätsprüfung notwendig.
Allerdings bietet diese Variante nicht immer die besten Konditionen. Deshalb lohnt sich in vielen Fällen ein Vergleich mit anderen Banken.
Umschuldung: Wechsel zu einer neuen Bank
Bei einer Umschuldung wird das Darlehen zu einem anderen Kreditinstitut übertragen.
Der größte Vorteil besteht darin, dass Kreditnehmer häufig günstigere Zinsen erhalten.
Der Wechsel kann jedoch mit zusätzlichen Kosten verbunden sein. Dazu gehören zum Beispiel Gebühren für Notar oder Grundbuch.
Trotzdem lohnt sich eine Umschuldung oft, weil der Zinsvorteil diese Kosten schnell ausgleichen kann.
Forward-Darlehen: Zinsen frühzeitig sichern
Eine weitere Möglichkeit ist das sogenannte Forward-Darlehen.
Dabei schließen Kreditnehmer bereits Jahre vor Ablauf ihrer Zinsbindung einen neuen Kreditvertrag ab. Der Zinssatz wird also im Voraus festgelegt.
Diese Variante kann besonders interessant sein, wenn steigende Zinsen erwartet werden.
Allerdings verlangen Banken für diese Planungssicherheit meist einen kleinen Zinsaufschlag.
Welche Kosten entstehen bei der Anschlussfinanzierung?
Die Kosten einer Anschlussfinanzierung hängen stark davon ab, für welche Variante sich Kreditnehmer entscheiden.
Bei einer Prolongation entstehen in der Regel keine zusätzlichen Gebühren.
Bei einer Umschuldung können hingegen Kosten für Notar und Grundbuch entstehen, wenn die Grundschuld auf eine neue Bank übertragen wird.
Diese Kosten sind jedoch meist überschaubar und können sich durch günstigere Zinsen schnell amortisieren.
Kann man das Darlehen erhöhen?
In manchen Fällen möchten Immobilienbesitzer ihre Anschlussfinanzierung nutzen, um zusätzliches Geld aufzunehmen.
Das kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn Renovierungen oder Modernisierungen geplant sind.
Ob dies möglich ist, hängt unter anderem davon ab, wie hoch die bestehende Grundschuld ist und wie hoch der Wert der Immobilie eingeschätzt wird.
In vielen Fällen lässt sich eine Anschlussfinanzierung daher auch für Modernisierungsmaßnahmen nutzen.
Tipps für eine günstige Anschlussfinanzierung
Wer seine Anschlussfinanzierung sorgfältig plant, kann viel Geld sparen.
Wichtig ist vor allem, frühzeitig mit der Planung zu beginnen und verschiedene Angebote zu vergleichen.
Außerdem kann es sinnvoll sein, die eigene finanzielle Situation zu überprüfen. Wenn sich das Einkommen erhöht hat, kann eine höhere Tilgungsrate gewählt werden. Dadurch lässt sich der Kredit schneller zurückzahlen.
Auch vorhandenes Eigenkapital kann helfen, die Restschuld zu reduzieren und bessere Zinskonditionen zu erhalten.
Eigenkapital bei der Anschlussfinanzierung
Eigenkapital spielt auch bei der Anschlussfinanzierung eine wichtige Rolle.
Je niedriger die verbleibende Restschuld ist, desto geringer ist das Risiko für die Bank. Das kann zu günstigeren Zinssätzen führen.
Wenn Kreditnehmer also zusätzliches Geld angespart haben, kann es sinnvoll sein, dieses in die Finanzierung einzubringen.
Dadurch reduziert sich nicht nur die Schuldsumme, sondern auch die gesamte Zinsbelastung.
Kündigung einer Anschlussfinanzierung
Grundsätzlich läuft eine Anschlussfinanzierung über eine feste Laufzeit. Dennoch gibt es Situationen, in denen ein Kredit vorzeitig beendet werden kann.
Das deutsche Gesetz räumt Kreditnehmern beispielsweise ein Sonderkündigungsrecht ein. Dieses erlaubt eine Kündigung nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten.
Auch beim Verkauf einer Immobilie kann eine Finanzierung vorzeitig beendet werden.
Allerdings kann die Bank in solchen Fällen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Alternative zur Anschlussfinanzierung: der Bausparvertrag
Neben der klassischen Anschlussfinanzierung gibt es noch eine weitere Möglichkeit, die Restschuld zu finanzieren: den Bausparvertrag.
Ein Bausparvertrag kombiniert eine Sparphase mit einem späteren Darlehen. Während der Ansparphase zahlen Kunden regelmäßig Beiträge ein. Nach einer bestimmten Zeit können sie ein Darlehen zu festgelegten Konditionen erhalten.
Dieses Darlehen kann genutzt werden, um die Restschuld einer Baufinanzierung zu tilgen.
Der Vorteil liegt darin, dass der Zinssatz bereits beim Abschluss des Vertrags festgelegt wird. Dadurch entsteht eine hohe Planungssicherheit.
Allerdings ist diese Lösung nicht für jeden Kreditnehmer die beste Wahl. Deshalb sollte sie immer sorgfältig geprüft werden.
Fazit: Anschlussfinanzierung frühzeitig planen
Die Anschlussfinanzierung ist ein wichtiger Bestandteil jeder Immobilienfinanzierung. Da Immobilienkredite oft über lange Zeiträume laufen, endet die erste Zinsbindung meist lange bevor der Kredit vollständig zurückgezahlt ist.
Eine frühzeitige Planung bietet die Möglichkeit, günstige Zinsen zu sichern und die Finanzierung an die eigene Lebenssituation anzupassen.
Wer verschiedene Angebote vergleicht und sich rechtzeitig informiert, kann dadurch häufig erhebliche Kosten sparen.
