Forward-Darlehen: Zinsen sichern für die Anschlussfinanzierung
Viele Immobilienbesitzer stehen irgendwann vor der Frage, wie sie ihre Baufinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung weiterführen sollen. Gerade in Zeiten steigender Bauzinsen kann die Anschlussfinanzierung deutlich teurer werden als ursprünglich geplant. Eine Möglichkeit, sich frühzeitig günstige Konditionen zu sichern, ist das sogenannte Forward-Darlehen.
Mit einem Forward-Darlehen können Kreditnehmer den Zinssatz für ihre zukünftige Anschlussfinanzierung bereits mehrere Jahre im Voraus festlegen. Dadurch entsteht Planungssicherheit, und steigende Zinsen lassen sich vermeiden. Gleichzeitig sollten Immobilienbesitzer genau prüfen, ob diese Finanzierungsform wirklich sinnvoll ist.
In diesem Artikel erfahren Sie, wie das Darlehen funktioniert, welche Vorteile und Risiken es gibt und wann sich diese Form der Anschlussfinanzierung lohnt.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist eine spezielle Form der Anschlussfinanzierung. Dabei wird ein neuer Kreditvertrag bereits abgeschlossen, bevor die Zinsbindung des aktuellen Immobiliendarlehens endet.
Der Kredit wird jedoch nicht sofort ausgezahlt, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt – meist genau dann, wenn die bestehende Finanzierung ausläuft.
Der entscheidende Vorteil: Der Zinssatz wird bereits beim Abschluss des Darlehens festgelegt. Kreditnehmer sichern sich also die aktuellen Bauzinsen für ihre zukünftige Finanzierung.
Die Zeitspanne zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung wird als Forward-Phase bezeichnet.
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Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?
Das Prinzip eines Forward-Darlehens ist relativ einfach.
Angenommen, die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung endet erst in drei Jahren. Sie rechnen jedoch damit, dass die Bauzinsen bis dahin deutlich steigen könnten.
In diesem Fall können Sie bereits heute mit dem Darlehen abschließen. Die Bank garantiert Ihnen den aktuellen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung. Sobald Ihre bisherige Zinsbindung endet, wird das Darlehen aktiv und löst das alte Darlehen ab.
So vermeiden Sie das Risiko, später deutlich höhere Zinsen zahlen zu müssen.
Wie lange im Voraus kann ein Forward-Darlehen abgeschlossen werden?
In der Praxis lassen sich Forward-Darlehen meist mehrere Jahre im Voraus vereinbaren.
Viele Banken bieten Forward-Phasen von bis zu fünf Jahren an. Einige Kreditinstitute ermöglichen sogar Zeiträume von bis zu sechzig Monaten.
Je länger diese Vorlaufzeit ist, desto größer ist jedoch meist der Zinsaufschlag.
Das liegt daran, dass die Bank über einen längeren Zeitraum ein Zinsrisiko trägt.
Kosten:
Ein Forward-Darlehen ist in der Regel etwas teurer als eine normale Anschlussfinanzierung. Banken verlangen für die langfristige Zinssicherung einen sogenannten Forward-Aufschlag.
Dieser Aufschlag beträgt häufig etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat der Forward-Phase.
Ein Beispiel:
Wenn Sie ein Darlehen drei Jahre vor Ablauf Ihrer Zinsbindung abschließen, können sich die Zinsen um rund 0,3 bis 1 Prozentpunkt erhöhen.
Ob sich das lohnt, hängt stark davon ab, wie sich die Bauzinsen in Zukunft entwickeln.
Vorteile:
Ein Forward-Darlehen bietet vor allem dann Vorteile, wenn steigende Zinsen erwartet werden.
Der größte Vorteil liegt in der Planungssicherheit. Kreditnehmer wissen bereits mehrere Jahre im Voraus, welche monatliche Rate sie künftig zahlen müssen.
Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass sich das Risiko steigender Bauzinsen vermeiden lässt.
Gerade bei hohen Restschulden kann dies erhebliche Kosten sparen.
Nachteile:
Trotz der Vorteile ist so ein Darlehen nicht in jeder Situation sinnvoll.
Der wichtigste Nachteil ist der Zinsaufschlag. Wenn die Bauzinsen in Zukunft gleich bleiben oder sogar sinken, zahlen Kreditnehmer mit einem Forward-Darlehen möglicherweise mehr als nötig.
Ein weiterer Punkt: Ein einmal abgeschlossener Vertrag lässt sich nur schwer wieder kündigen. Kreditnehmer sollten sich daher sicher sein, dass sie das Darlehen später auch tatsächlich benötigen.
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Ein Forward Darlehen kann besonders sinnvoll sein, wenn:
- die Restschuld der Baufinanzierung relativ hoch ist
- steigende Bauzinsen erwartet werden
- die Zinsbindung in zwei bis fünf Jahren endet
- Planungssicherheit für die zukünftige Finanzierung gewünscht ist
In solchen Fällen kann die frühzeitige Zinssicherung langfristig viel Geld sparen.
Forward-Darlehen oder normale Anschlussfinanzierung?
Viele Immobilienbesitzer fragen sich, ob so ein Darlehen abschließen oder einfach warten sollten.
Die Antwort hängt stark von der individuellen Situation ab. Wer davon ausgeht, dass die Bauzinsen in Zukunft steigen werden, kann mit diesem Darlehen vorsorgen.
Wenn hingegen sinkende oder stabile Zinsen erwartet werden, kann es sinnvoll sein, mit der Anschlussfinanzierung zu warten.
Ein Vergleich verschiedener Angebote ist in jedem Fall empfehlenswert.
Fazit: Forward Darlehen als Absicherung gegen steigende Zinsen
Ein Forward-Darlehen kann eine sinnvolle Möglichkeit sein, sich frühzeitig günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern. Besonders bei hohen Restschulden bietet diese Finanzierungsform eine wichtige Planungssicherheit.
Allerdings sollten Kreditnehmer immer bedenken, dass dieses Darlehen mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. Deshalb lohnt es sich, verschiedene Angebote zu vergleichen und die Entwicklung der Bauzinsen genau zu beobachten.
Wer seine Baufinanzierung frühzeitig plant, kann mit diesem Darlehen langfristig von stabilen und planbaren Kreditkosten profitieren.
