Immobilienmakler auswählen: Worauf du wirklich achten musst

Beim Immobilienmakler auswählen geht es nicht darum, wer das schönste Exposé produziert – es geht darum, wer dir beim größten finanziellen Geschäft deines Lebens wirklich nützt. Ein guter Makler kann dir Zeit, Nerven und bares Geld sparen. Ein schlechter kostet genau das. Das Problem: Der Beruf ist in Deutschland nicht geschützt, die Qualitätsunterschiede sind enorm – und erst beim genauen Hinschauen zeigt sich, wer wirklich Ahnung hat und wer nur gut verkauft. Hier erkläre ich dir, worauf du achten musst.

Das Wichtigste zum Immobilienmakler auswählen

• Kein geschützter Beruf: Jeder darf sich in Deutschland Immobilienmakler nennen – eine verpflichtende Ausbildung gibt es nicht, nur eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO
• Qualifikation prüfen: Achte auf nachweisbare Ausbildung (z. B. Immobilienkaufmann/-frau, Immobilienfachwirt), Mitgliedschaft in Berufsverbänden und eine Berufshaftpflichtversicherung
• Regionale Marktkenntnis entscheidend: Ein Makler ohne genaue Kenntnis des lokalen Markts kann weder den Wert deiner Immobilie richtig einschätzen noch dich sinnvoll beraten
• Transparenz bei Kosten und Leistungen: Seriöse Makler nennen Provision und Leistungsumfang klar – wer dazu ausweicht, ist kein gutes Zeichen
• Makler ersetzt keinen Sachverständigen: Beim Kauf einer Immobilie ist ein unabhängiger Bausachverständiger unverzichtbar – der Makler vertritt Verkäuferinteressen, nicht deine
• Schriftlicher Maklervertrag: Alles, was vereinbart wird, gehört schriftlich festgehalten – mündliche Zusagen zählen vor Gericht nicht

Immobilienmakler auswählen – wer darf sich überhaupt so nennen?

Die Antwort ist ernüchternd: fast jeder. In Deutschland ist „Immobilienmakler“ kein geschützter Berufsabschluss. Wer eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO beantragt, darf als Immobilienmakler tätig sein – unabhängig von Ausbildung, Erfahrung oder Fachwissen. Eine Prüfung oder ein Mindeststandard ist nicht vorgeschrieben.

Das bedeutet für dich: Die Unterschiede zwischen einem professionellen Makler mit jahrelanger Erfahrung und einem Quereinsteiger, der letzte Woche angefangen hat, sind gewaltig – von außen aber kaum erkennbar. Beide haben ein repräsentatives Büro, eine ansprechende Website und professionell fotografierte Exposés.

Deshalb lohnt sich beim Immobilienmakler auswählen ein genauer Blick auf das, was nicht sofort sichtbar ist.

Fachliche Qualifikation: Was ein guter Makler mitbringen sollte

Der erste Schritt bei der Maklerauswahl ist die Prüfung der Qualifikation. Seriöse Makler haben eine anerkannte Ausbildung oder Weiterbildung absolviert – zum Beispiel als Immobilienkaufmann oder -frau, als Immobilienfachwirt oder als Betriebswirt im Immobilienbereich. Zusätzlich gibt es freiwillige Zertifizierungen und Weiterbildungsnachweise, die belegen, dass der Makler sein Wissen aktuell hält.

Wichtig ist außerdem eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung. Diese schützt dich, wenn dem Makler im Rahmen seiner Beratung Fehler unterlaufen, die dir finanziellen Schaden verursachen. Frage direkt danach – ein seriöser Makler wird dir den Nachweis problemlos zeigen.

Makler, die Mitglied in anerkannten Berufsverbänden wie dem IVD (Immobilienverband Deutschland) sind, verpflichten sich meist zu höheren Standards: fachliche Mindestqualifikation, regelmäßige Weiterbildung, Verhaltenskodex und Berufshaftpflicht. Das ist kein Qualitätsgarant, aber ein gutes Indiz.

Regionale Marktkenntnis – der entscheidende Unterschied

Ein Makler ohne tiefe Kenntnis des lokalen Immobilienmarkts ist wie ein Arzt, der deine Stadt nicht kennt. Er kann dir weder sagen, ob der Preis einer Immobilie realistisch ist, noch ob sich bestimmte Lagen in den letzten Jahren positiv oder negativ entwickelt haben.

Ein guter Makler kennt die Mikrolage – also nicht nur den Stadtteil, sondern einzelne Straßen, ihre Besonderheiten, Lärmquellen, Entwicklungspläne der Gemeinde und typische Preisspannen für verschiedene Objekttypen. Er kann dir sagen, warum eine Immobilie seit Wochen auf dem Markt ist – und was das bedeutet.

Frage beim ersten Gespräch konkret: Wie viele Objekte haben Sie in den letzten zwölf Monaten in dieser Region vermittelt? Was war der durchschnittliche Abschlag vom Angebotspreis? Wenn ein Makler diese Fragen nicht beantwortet, hat er die Antworten nicht.

Woran du einen unseriösen Makler erkennst

Es gibt klare Warnsignale, die auf mangelnde Seriosität hinweisen – und die du ernst nehmen solltest.

Ein unseriöser Makler drängt dich zu schnellen Entscheidungen. „Das Angebot gilt nur bis morgen“, „Wir haben schon drei andere Interessenten“ – solche Sätze sind klassische Druckmittel. Ein guter Makler gibt dir die Zeit, die du für eine so große Entscheidung brauchst.

Ein weiteres Warnsignal: unklare Kostenangaben. Wer nicht sofort sagen kann, wie hoch seine Provision ist, unter welchen Bedingungen sie fällig wird und was er dafür konkret leistet, hat etwas zu verbergen. Seriöse Makler legen Provision und Leistungsumfang transparent dar – schriftlich, bevor du irgendwas unterschreibst.

Vorsicht auch bei unrealistischen Wertversprechen. Wenn dir ein Makler einen deutlich höheren Verkaufspreis verspricht als andere Einschätzungen – nur um den Auftrag zu bekommen –, spricht man von „Mondpreissyndrom“. Das endet fast immer mit Preissenkungen nach Wochen auf dem Markt.

Immobilienmakler auswählen: Die richtigen Fragen stellen

Der sicherste Weg beim Immobilienmakler auswählen ist das Gespräch – und zwar mit gezielten Fragen, die du dir vorher überlegst. Wer im Gespräch keine Antworten hat oder ausweicht, scheidet aus.

Frage nach konkreten Referenzen: Welche vergleichbaren Objekte haben Sie in den letzten Monaten vermittelt? Zu welchem Preis? Wie lange hat die Vermarktung gedauert? Diese Fragen sind nicht unhöflich – sie sind notwendig.

Frage nach dem Vermarktungskonzept: Wo wird das Objekt inseriert? Gibt es einen eigenen Kundenstamm? Wie viele Besichtigungen plant der Makler realistisch ein? Ein Makler, der hier vage bleibt, hat kein klares Konzept.

Frage nach dem Ablauf nach dem Angebot: Wer führt die Preisverhandlung? Wie wird der Kaufvertrag vorbereitet? Wie begleitet der Makler den Notartermin? Ein vollständiger Service endet nicht beim Handschlag.

Die Vorlagenbox „Frag wie ein Gutachter“ enthält fertige Fragen für Gespräche mit Maklern und Eigentümern – einschließlich Hinweisen darauf, wie eine gute Antwort klingt und woran du merkst, dass gerade ausgewichen wird. Als PDF für 14,99 €.

Was in den Maklervertrag gehört

Bevor du mit einem Makler zusammenarbeitest, sollte ein schriftlicher Vertrag her – egal ob du kaufst oder verkaufst. Ein Handschlag reicht nicht.

Der Maklervertrag sollte mindestens folgendes regeln: den Leistungsumfang im Detail (Wertermittlung, Vermarktungskanäle, Besichtigungsorganisation, Verhandlungsführung, Begleitung zum Notartermin), die Laufzeit des Vertrags und die Kündigungsbedingungen, die Höhe der Provision und die Fälligkeit, sowie Regelungen für den Fall, dass der Auftrag nicht erfüllt wird.

Lies den Vertrag vollständig – und im Zweifel lass ihn von einem Anwalt prüfen. Mehr zu rechtlichen Grundlagen rund ums Bauen und Kaufen findest du in unserem Bereich Finanzen und Rechtliches im Baubereich.

Maklerprovision – was ist normal und wer zahlt?

Seit der Gesetzesänderung im Dezember 2020 gilt beim Immobilienkauf das Prinzip der geteilten Provision: Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat, kann dieser vom Käufer maximal die Hälfte der vereinbarten Provision verlangen. Die übliche Gesamtprovision liegt je nach Region zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.) – das bedeutet für den Käufer je nach Bundesland zwischen 3 % und 3,57 %.

Für die Vermietung gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Mieter dürfen nicht mehr mit Maklerkosten belastet werden, wenn der Vermieter den Makler bestellt hat.

Lass dir die Provision vor Unterzeichnung schriftlich bestätigen – mit allen Bedingungen, unter denen sie fällig wird. Eine Provision ist nicht geschuldet, wenn kein wirksamer Maklervertrag besteht oder der Makler keinen nachweisbaren Beitrag zum Vertragsabschluss geleistet hat.

Im Experten-Netzwerk von bau-mal-schlau.de findest du Baurechtsanwälte, die Maklerverträge und Kaufverträge prüfen – bevor du unterschreibst. Das ist die sinnvollste Investition vor dem Notartermin.

Makler oder ohne Makler – wann lohnt sich ein Makler wirklich?

Diese Frage wird oft emotionaler diskutiert als notwendig. Ein Makler lohnt sich dann, wenn er dir echten Mehrwert bietet – also einen höheren Verkaufspreis erzielt, als du ohne ihn bekommen hättest, oder dir als Käufer Objekte zugänglich macht, die noch nicht auf den Portalen sind.

Beim Verkauf: Wenn du keine Zeit für Besichtigungen, Verhandlungen und Behördengänge hast, ist ein guter Makler sein Geld wert. Wenn du die Immobilie selbst gut vermarkten kannst und Interessenten kennst, kann ein Privatverkauf sinnvoll sein.

Beim Kauf: Ein Makler vertritt in der Regel den Verkäufer – er ist nicht dein Berater. Das bedeutet: Er will den Verkauf abschließen. Alle Informationen, die du vom Makler bekommst, solltest du kritisch einordnen und durch eine unabhängige Prüfung absichern.

Das gilt besonders für den baulichen Zustand der Immobilie. Kein Makler der Welt kann dir sagen, ob der Keller feucht ist, das Dach Mängel hat oder die Elektrik erneuert werden muss. Das kann nur ein unabhängiger Bausachverständiger.

Beim Hauskauf: Makler und Sachverständiger ergänzen sich

Ein Makler zeigt dir die Immobilie. Ein Bausachverständiger bewertet sie. Das ist keine Dopplung – das ist Absicherung auf zwei verschiedenen Ebenen.

Der Makler bringt Markt- und Prozesswissen mit. Er kennt den Preis, die Lage, verhandelt mit dem Verkäufer und begleitet zum Notartermin. Ein guter Makler zieht bei Bedarf selbst einen Sachverständigen hinzu.

Der Bausachverständige bewertet das Gebäude. Er sieht, was der Makler nicht sieht – und auch was der Verkäufer vielleicht nicht zeigen möchte: Risse, Feuchtigkeit, veraltete Installationen, mangelhafte Abdichtungen. Aus meinem Buch „Hauskauf ohne Bauchweh“ weißt du dann, was ein Befund wirklich kostet und wie du ihn im Kaufpreis verhandelst – für 19,99 € als sofortiger PDF-Download.

Wenn du nach dem Kauf weißt, was wann saniert werden muss, hilft dir der Sanierungs-Fallen-Check: Bauteil für Bauteil bewerten, Reihenfolge festlegen, Budget schonen – 19,99 €.

Hast du Fragen zu Besichtigungen, Maklerauswahl oder dem Ablauf beim Hauskauf? In der bau-mal-schlau.de Community bekommst du Antworten von Sachverständigen und erfahrenen Käufern – direkt und ohne Forenmeinungs-Wirrwarr.

Was du zur Besichtigung mitbringen solltest

Ein professionell agierender Makler bereitet Besichtigungen vor und beantwortet deine Fragen. Aber du solltest selbst vorbereitet sein – denn viele Mängel fallen nur auf, wenn man gezielt schaut.

Nimm eine starke Taschenlampe mit – Keller, Dachboden und schlecht beleuchtete Räume sehen unter künstlichem Scheinwerferlicht ganz anders aus als im Dunkeln. Nimm außerdem ein Maßband oder einen Zollstock, um Raumgrößen gegen den Grundriss zu prüfen.

Notiere alles, was dir auffällt – auch Kleinigkeiten. Feuchte Ecken, Risse, verfärbte Wände, quietschende Böden. Was beim ersten Besuch auffällt, aber nicht notiert wird, ist beim zweiten Besuch schon wieder weg aus dem Kopf.

Einen strukturierten Besichtigungsfahrplan – von den Unterlagen vorab bis zur Einordnung jedes Befunds – findest du in der „Frag wie ein Gutachter“ Vorlagenbox: fertige Fragen, Protokollbögen und 22 Textvorlagen für Makler-Kommunikation.

Häufige Fehler bei der Auswahl vom Immobilienmakler

Der häufigste Fehler: den erstbesten Makler nehmen. Wer nur mit einem Makler spricht, hat keinen Vergleich. Zwei bis drei Gespräche zu führen – mit denselben Fragen – zeigt schnell, wer wirklich Ahnung hat.

Der zweite Fehler: den Makler nach dem höchsten Preisversprechen auswählen. Wenn Makler A sagt „Wir erzielen sicher 550.000 €“ und Makler B sagt „Realistisch sind 480.000 €“, klingt A attraktiver. Aber wenn am Ende nach Monaten auf dem Markt 480.000 € erzielt werden, war Makler B ehrlicher – und hat dir Zeit gespart.

Der dritte Fehler: dem Makler blind vertrauen beim Thema Zustand der Immobilie. „Die Heizung läuft super“ und „Das ist alles in Ordnung“ sind Makleraussagen, keine Sachverständigengutachten. Lass den Zustand einer Immobilie immer unabhängig prüfen – besonders bei Bestandsobjekten.

Und der vierte Fehler: keinen schriftlichen Maklervertrag abzuschließen. Mündliche Absprachen sind im Streitfall nichts wert. Alles, was vereinbart wird, gehört in ein Dokument – mit Unterschrift und Datum.

Nach dem Kauf folgt die Abnahme – auch das will gut vorbereitet sein. Was du bei der Übergabe einer Neubauwohnung prüfen musst, erkläre ich in meinem Beitrag zur Bauabnahme Wohnung. Und wer beim Hauskauf eine vollständige Abnahme-Checkliste braucht, findet sie in unserem Beitrag zur Bauabnahme Checkliste.

Hast du konkrete Erfahrungen mit Maklern gemacht – gute wie schlechte? Teile sie in der bau-mal-schlau.de Community– dort profitieren alle davon.

Experten-Netzwerk: Unabhängige Unterstützung beim Immobilienkauf und bei der Auswahl vom Immobilienmakler

Ein Makler ist kein unabhängiger Berater. Für unabhängige Unterstützung – beim Prüfen des Gebäudezustands, beim Einschätzen von Sanierungskosten oder beim Prüfen des Kaufvertrags – brauchst du andere Fachleute. Im Experten-Netzwerk von bau-mal-schlau.de findest du qualifizierte Bausachverständige und Baurechtsanwälte, die ausschließlich in deinem Interesse handeln – nicht im Interesse des Verkäufers.

FAQ – Immobilienmakler auswählen

Fazit: Beim Immobilienmakler auswählen zählt mehr als der erste Eindruck

Beim Immobilienmakler auswählen geht es nicht darum, wer am sympathischsten wirkt oder das aufwendigste Exposé produziert. Es geht darum, wer Marktkenntnis hat, transparent agiert, nachweisbar liefert – und wer dir beim größten finanziellen Geschäft deines Lebens wirklich nützt.

Vergleiche mindestens zwei bis drei Makler. Stelle dieselben Fragen. Lass dir Referenzen zeigen. Unterschreibe nichts ohne schriftlichen Vertrag – und verlasse dich beim baulichen Zustand einer Immobilie nie allein auf das, was der Makler sagt.

Ein guter Makler und ein unabhängiger Sachverständiger ergänzen sich. Das eine ersetzt das andere nicht.

Wenn du Fragen zur Maklerauswahl hast oder deine Erfahrungen teilen möchtest, bist du in der bau-mal-schlau.de Community genau richtig.

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