Immobilienmakler: Was er macht, was er kostet – und wann er sich wirklich lohnt

Du willst dein Haus verkaufen oder eine Immobilie kaufen und fragst dich: Brauche ich dafür wirklich einen Immobilienmakler? Kann ich das nicht auch selbst erledigen und mir die Provision sparen? Oder ist der Makler am Ende doch die bessere Wahl – weil er mehr rausholt, als er kostet?

Das sind die Fragen, die sich fast jeder stellt, der mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen. Und die ehrliche Antwort lautet: Es kommt darauf an. Auf die Immobilie, auf den Markt, auf deine Zeit – und auf den Makler.

In diesem umfassenden Ratgeber von bau-mal-schlau.de bekommst du alle Antworten. Du erfährst, was ein Immobilienmakler wirklich macht, was er kostet, wann er sich lohnt und wann nicht – und worauf du bei der Auswahl achten musst. Dazu gibt es eine ausführliche FAQ und praktische Tipps für Käufer und Verkäufer.

Was ist ein Immobilienmakler? Definition und Berufsbild

Ein Immobilienmakler ist ein gewerblicher Vermittler, der Käufer und Verkäufer von Immobilien zusammenbringt – oder Mieter und Vermieter. Er arbeitet auf Provisionsbasis, verdient also in der Regel nur dann, wenn ein Vertrag erfolgreich zustande kommt.

In Deutschland benötigt ein Immobilienmakler eine Gewerbeerlaubnis nach §34c der Gewerbeordnung. Das ist die Mindestvoraussetzung – und die Hürde ist vergleichsweise niedrig. Deshalb gibt es in Deutschland eine sehr große Bandbreite an Maklern: von hochprofessionellen, zertifizierten Fachleuten mit jahrelanger Erfahrung bis hin zu Quereinsteigern ohne nennenswerte Ausbildung.

Qualifizierte Makler haben oft eine Ausbildung zum Immobilienkaufmann oder ein Studium der Immobilienwirtschaft absolviert und sind Mitglied in Berufsverbänden wie dem IVD (Immobilienverband Deutschland) oder dem RDM (Ring Deutscher Makler). Wer einen wirklich guten Makler sucht, sollte auf diese Qualifikationen achten.

Was macht ein Immobilienmakler? Die Kernaufgaben

1. Immobilienbewertung und Preisfindung

Eine der wichtigsten Leistungen eines Maklers beim Verkauf ist die realistische Wertermittlung der Immobilie. Er analysiert vergleichbare Objekte in der Region, kennt den lokalen Markt und kann einen Verkaufspreis empfehlen, der weder zu niedrig ist – was Geld verschenkt – noch zu hoch, was potenzielle Käufer abschreckt und zu einem langen Leerstand führt.

Eine professionelle Bewertung ist mehr als ein Blick auf Immoscout. Ein erfahrener Makler berücksichtigt Lage, Zustand, Grundriss, Ausstattung, Besonderheiten und aktuelle Marktdynamiken. Das ist handwerkliches Können, das sich auszahlt.

2. Professionelles Marketing und Exposé

Ein Makler erstellt ein hochwertiges Exposé mit professionellen Fotos, einem ansprechenden Text und allen relevanten Informationen zur Immobilie. Er schaltet Inserate auf den relevanten Portalen (ImmobilienScout24, Immowelt, Kleinanzeigen), nutzt sein eigenes Netzwerk und spricht gezielt vorgemerkte Interessenten an.

Gute Makler investieren heute auch in Drohnenaufnahmen, 3D-Grundrisse, virtuelle Rundgänge und professionelles Home Staging – alles Maßnahmen, die den Verkaufsprozess beschleunigen und den Preis steigern können.

3. Interessentenmanagement und Besichtigungen

Ein Makler übernimmt die gesamte Kommunikation mit Interessenten – Anfragen beantworten, Termine koordinieren, Besichtigungen durchführen. Das klingt nach wenig, ist in der Praxis aber enorm zeitaufwendig. Bei einer begehrten Immobilie können Dutzende Anfragen eingehen, viele davon von Personen, die schlicht nicht ernsthaft kaufen wollen oder können.

Ein erfahrener Makler filtert Interessenten vor, prüft die Finanzierungsbereitschaft und sorgt dafür, dass bei Besichtigungen nur ernsthafte Kaufinteressenten erscheinen. Das spart dem Verkäufer viel Zeit und Nerven.

4. Verhandlungsführung

Preisverhandlungen bei Immobilien sind eine eigene Disziplin. Ein guter Makler kennt die Psychologie des Verhandelns, weiß wann er Druck machen kann und wann Geduld die bessere Strategie ist. Er vertritt die Interessen seines Auftraggebers – also des Verkäufers oder in manchen Modellen auch des Käufers – und holt das Maximum heraus.

Viele Privatverkäufer unterschätzen, wie viel Geld bei schlecht geführten Verhandlungen auf dem Tisch liegen bleibt. Ein Makler, der durch bessere Verhandlung 10.000 Euro mehr erzielt, hat seine Provision damit bereits mehr als verdient.

5. Rechtliche Abwicklung und Kaufvertrag

Ein Makler koordiniert alle notwendigen Schritte bis zum Notartermin: Er beschafft notwendige Unterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis, Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen), bereitet die Vertragsunterlagen vor und begleitet Käufer und Verkäufer zum Notartermin. Er sorgt dafür, dass alle Formalitäten korrekt erledigt werden und keine wichtigen Unterlagen fehlen.

6. Käuferseitige Beratung und Immobiliensuche

Makler werden nicht nur von Verkäufern beauftragt – auch Käufer können einen Makler mit der aktiven Suche nach einer Immobilie beauftragen. Der Makler kennt oft Objekte, die noch nicht öffentlich inseriert sind, hat Zugang zu seinem Netzwerk und kann gezielt nach Immobilien suchen, die zu den Anforderungen des Käufers passen.

Wann lohnt sich ein Immobilienmakler? Die 7 wichtigsten Situationen

Situation 1: Verkauf einer hochwertigen oder komplexen Immobilie

Je höher der Wert einer Immobilie, desto mehr lohnt sich professionelle Unterstützung. Bei einem Einfamilienhaus für 600.000 Euro können wenige Prozent Preisunterschied durch bessere Vermarktung oder Verhandlung schnell 20.000 bis 40.000 Euro ausmachen. Die Maklerprovision relativiert sich dann erheblich.

Auch bei komplexen Immobilien – Mehrfamilienhäuser, denkmalgeschützte Gebäude, Gewerbeobjekte – ist die Fachkenntnis eines erfahrenen Maklers kaum zu ersetzen.

Situation 2: Wenig Zeit oder keine Erfahrung mit Immobilienverkauf

Ein Immobilienverkauf dauert im Schnitt drei bis sechs Monate und beansprucht viel Zeit – für Exposé, Marketing, Kommunikation, Besichtigungen, Verhandlungen und Abwicklung. Wer beruflich stark eingespannt ist oder noch nie eine Immobilie verkauft hat, ist mit einem Makler gut beraten.

Situation 3: Verkauf in einem schwierigen Marktumfeld

In einem Käufermarkt – also wenn das Angebot die Nachfrage übersteigt – ist ein erfahrener Makler besonders wertvoll. Er weiß, wie man eine Immobilie trotzdem schnell und zum guten Preis verkauft: durch besseres Marketing, gezieltes Käufernetzwerk und professionelle Verhandlungsführung.

Situation 4: Erbimmobilien oder Scheidungsimmobilien

Wenn eine Immobilie im Rahmen einer Erbschaft oder Scheidung verkauft werden muss, kommen emotionale und rechtliche Komplexitäten hinzu. Ein erfahrener Makler bleibt neutral, professionell und sorgt für einen reibungslosen Ablauf – gerade wenn mehrere Parteien beteiligt sind, die möglicherweise unterschiedliche Interessen haben.

Situation 5: Umzug in eine andere Stadt oder Region

Wenn du in eine andere Stadt ziehst und eine Immobilie kaufen möchtest, ohne den lokalen Markt zu kennen, ist ein Makler vor Ort fast unverzichtbar. Er kennt die Mikrolagen, weiß welche Stadtteile sich positiv entwickeln, und kann dich vor überteuerten oder problematischen Objekten schützen.

Situation 6: Erstmalige Immobilienkäufer

Wer zum ersten Mal eine Immobilie kauft, steht vor einem komplexen Prozess: Finanzierung, Kaufvertrag, Notartermin, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag. Ein erfahrener Makler begleitet dich durch jeden Schritt und sorgt dafür, dass du keine wichtigen Details übersiehst.

Situation 7: Vermietung und Verwaltung

Wer eine Immobilie vermieten möchte, kann einen Makler auch für die Mietersuche beauftragen. Der Makler übernimmt die Vermarktung, prüft Interessenten und Bonität und sorgt für einen rechtssicheren Mietvertrag. Manche Makler bieten auch die laufende Hausverwaltung an.

Du suchst einen Immobilienmakler in deiner Nähe?

Im Experten-Netzwerk von bau-mal-schlau.de findest du geprüfte Immobilienmakler aus ganz Deutschland – nach Region, Spezialisierung und Leistungsbereich.

Was dich erwartet:

• Geprüfte Makler mit echten Referenzen und Bewertungen
• Experten für Kauf, Verkauf, Vermietung und Gewerbeimmobilien
• Regionale Fachleute, die den lokalen Markt in- und auswendig kennen
• Direkter Kontakt ohne Umwege

Jetzt Immobilienmakler finden: Zum Experten-Netzwerk auf bau-mal-schlau.de

Was kostet ein Immobilienmakler? Provision und Honorar im Überblick

Die Maklerprovision

Immobilienmakler werden in der Regel auf Provisionsbasis bezahlt – das heißt, sie erhalten ihr Honorar nur dann, wenn der Kauf- oder Mietvertrag erfolgreich abgeschlossen wird. Die Provision wird als Prozentsatz des Kaufpreises oder der Jahresmiete berechnet.

Beim Immobilienkauf (seit Dezember 2020): Seit der gesetzlichen Neuregelung gilt in Deutschland: Bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen muss die Provision zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Die übliche Gesamtprovision liegt zwischen 5,95 und 7,14 Prozentdes Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer), je nach Region.

Das bedeutet konkret: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer Gesamtprovision von 7,14 Prozent zahlen Käufer und Verkäufer jeweils etwa 14.280 Euro – also zusammen rund 28.560 Euro.

Regionale Unterschiede: Die übliche Provisionshöhe variiert je nach Bundesland. In Bayern, Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen sind 7,14 Prozent üblich, in anderen Regionen teils auch 5,95 Prozent. Grundsätzlich ist die Provision verhandelbar – besonders bei hochpreisigen Objekten.

Bei der Vermietung: Seit dem Bestellerprinzip (2015) gilt: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn. Beauftragt der Vermieter den Makler, zahlt der Vermieter die Provision – maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer.

Lohnt sich die Provision?

Die entscheidende Frage: Holt der Makler mehr heraus als er kostet? In vielen Fällen ja – weil er durch bessere Vermarktung, professionelle Fotos, sein Käufernetzwerk und geschickte Verhandlung einen höheren Verkaufspreis erzielt. Dazu kommt der Zeitwert: Ein Privatverkauf bindet wochenlang Arbeitszeit, die man auch anderweitig nutzen könnte.

Bei einfachen Objekten in stark nachgefragten Lagen – wo sich Interessenten ohnehin die Klinke in die Hand geben – kann der Privatverkauf durchaus sinnvoll sein. Bei komplexeren Objekten oder schwierigeren Marktsituationen ist der Makler fast immer die bessere Wahl.

Makler oder ohne Makler verkaufen? Der ehrliche Vergleich

Mit Makler:

• Professionelle Bewertung und Vermarktung
• Zeitersparnis für den Verkäufer
• Zugang zu vorgemerkten Kaufinteressenten
• Professionelle Verhandlungsführung
• Rechtliche Absicherung und Abwicklung
• Kosten: 3 bis 3,57 Prozent des Kaufpreises für den Verkäufer

Ohne Makler (Privatverkauf):

• Keine Maklerprovision
• Volle Kontrolle über den Prozess
• Direkter Kontakt mit Interessenten
• Zeitaufwendig und stressig
• Risiko einer falschen Preisfindung
• Risiko von Rechtsfehlern im Vertrag
• Weniger Reichweite und Netzwerk

Fazit: Der Privatverkauf lohnt sich vor allem dann, wenn du Zeit und Erfahrung mitbringst, die Immobilie in sehr begehrter Lage liegt und du bereits potenzielle Käufer kennst. In allen anderen Fällen ist ein guter Makler die sicherere und oft auch finanziell sinnvollere Wahl.

Worauf du bei der Wahl des richtigen Maklers achten solltest

Da die Qualitätsunterschiede zwischen Maklern enorm sind, ist die Auswahl entscheidend. Diese Punkte helfen dir, den richtigen zu finden:

Lokale Marktkenntnis: Ein Makler, der deinen Stadtteil und die lokalen Preise in- und auswendig kennt, ist Gold wert. Frag ihn konkret: Wie viele Objekte hat er in den letzten zwölf Monaten in der Region verkauft? Wie hoch war die durchschnittliche Vermarktungszeit?

Referenzen und Bewertungen: Lass dir Referenzen zeigen oder suche nach Bewertungen auf unabhängigen Plattformen. Zufriedene frühere Kunden sind das zuverlässigste Qualitätsmerkmal.

Mitgliedschaft in Berufsverbänden: IVD- oder RDM-Mitglieder unterliegen Standesregeln und Qualitätsstandards, die über die gesetzliche Mindestanforderung hinausgehen.

Transparentes Leistungspaket: Ein seriöser Makler erklärt dir genau, welche Leistungen er erbringt, wie lange die Vermarktung dauern wird und was im Alleinauftrag vs. einfachen Auftrag enthalten ist.

Qualität des Exposés: Schau dir Beispiel-Exposés des Maklers an. Professionelle Fotos, ansprechende Texte und vollständige Informationen sind ein gutes Zeichen.

Erreichbarkeit und Kommunikation: Ein guter Makler ist erreichbar, kommuniziert klar und hält dich regelmäßig über den Stand informiert. Schlechte Kommunikation ist ein Warnsignal.

Alleinauftrag vs. einfacher Auftrag: Mit einem Alleinauftrag gibst du dem Makler das exklusive Vermarktungsrecht – das motiviert ihn, mehr zu investieren. Ein einfacher Auftrag bei mehreren Maklern gleichzeitig klingt nach mehr Chancen, führt aber oft dazu, dass keiner der Makler wirklich Aufwand betreibt.

Die häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf ohne Makler

Fehler 1: Den falschen Preis ansetzen Zu teuer – und die Immobilie steht monatelang, wird als „Ladenhüter“ wahrgenommen und muss am Ende für weniger verkauft werden als bei realistischem Einstiegspreis. Zu günstig – und du verschenkst Zehntausende Euro. Die richtige Preisfindung ist eine der schwierigsten Aufgaben beim Immobilienverkauf.

Fehler 2: Schlechte Fotos Fotos mit dem Smartphone, unaufgeräumte Räume, schlechte Lichtverhältnisse – das schreckt Interessenten ab, bevor sie auch nur in die Beschreibung schauen. Professionelle Immobilienfotografie ist heute Standard und macht einen enormen Unterschied.

Fehler 3: Zu viel Emotionalität Das eigene Haus oder die eigene Wohnung ist emotional besetzt. Privatverkäufer neigen dazu, bei Besichtigungen zu viel zu erzählen, sich in Verhandlungen nicht zu behaupten oder umgekehrt zu starr zu sein. Ein Makler bleibt professionell und emotional neutral.

Fehler 4: Rechtliche Fehler im Kaufvertrag Ein Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden – aber die Vorbereitung der Unterlagen, die Formulierung von Klauseln und die Prüfung des Vertrags erfordern Fachwissen. Fehler können teuer werden.

Fehler 5: Bonität der Käufer nicht prüfen Wer die Finanzierungssituation der Interessenten nicht prüft, kann wertvolle Zeit verlieren. Wenn kurz vor dem Notartermin die Finanzierung platzt, fängt man von vorne an.

Immobilienmakler und das neue Provisionsrecht – was hat sich geändert?

Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland das neue Provisionsrecht für Wohnimmobilien. Die wichtigsten Punkte:

Die Provision muss bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Ein Makler, der ausschließlich vom Verkäufer beauftragt wird, kann vom Käufer maximal so viel verlangen wie vom Verkäufer. Das schützt Käufer davor, die gesamte Provision alleine zu tragen.

Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte gilt das neue Recht nicht – dort sind andere Regelungen möglich.

Das Bestellerprinzip bei der Vermietung gilt bereits seit 2015: Wer den Makler bestellt, zahlt ihn. Vermieter, die einen Makler für die Mietersuche beauftragen, tragen die Provision alleine.

Digitale Immobilienmakler und PropTech: Die neue Konkurrenz

In den letzten Jahren sind zahlreiche digitale Maklerplattformen entstanden – sogenannte PropTech-Unternehmen wie McMakler, Homeday oder Jacasa. Diese bieten Maklerdienste zu günstigeren Konditionen an, oft mit einer Festpreisprovision statt einem prozentualen Anteil.

Was steckt dahinter? Diese Anbieter setzen auf standardisierte Prozesse, digitale Bewertungstools und eine schlankere Kostenstruktur. Das kann funktionieren – vor allem bei standardisierten Objekten in großen Städten mit gut funktionierendem Markt.

Was sie oft nicht leisten können: tiefe lokale Marktkenntnis, persönliche Netzwerke, die Beziehungspflege zu vorgemerkten Kaufinteressenten und das Gespür für das richtige Timing. Gerade bei komplexen, hochwertigen oder emotionalen Verkäufen ist der klassische, erfahrene lokale Makler nach wie vor die bessere Wahl.

Immobilienmakler für Käufer: So nutzt du ihn richtig

Viele Käufer denken, ein Makler sei nur für Verkäufer relevant. Das ist falsch. Als Käufer kannst du von einem Makler in mehrfacher Hinsicht profitieren:

Zugang zu nicht öffentlichen Objekten: Gute Makler haben Objekte im Portfolio, die noch nicht oder nie öffentlich inseriert werden – sie werden direkt an vorgemerkte Interessenten vermittelt. Wer bei einem guten Makler vorgemerkt ist, bekommt diese Chancen zuerst.

Markteinschätzung: Ein Makler kann dir sagen, ob der aufgerufene Preis für eine Immobilie realistisch ist – oder ob du zu viel bezahlst.

Verhandlungsunterstützung: Ein Makler auf Käuferseite verhandelt in deinem Interesse – und kennt die Tricks der Gegenseite.

Vollständige Abwicklung: Er prüft die Unterlagen, koordiniert den Notar und sorgt dafür, dass du keine wichtigen Schritte übersiehst.

Du bist Immobilienmakler? Trag dich jetzt ein!

Das Experten-Netzwerk von bau-mal-schlau.de wächst – und wir suchen qualifizierte Immobilienmakler, die neue Kunden gewinnen möchten.

Warum lohnt sich ein Eintrag?

• Direkter Zugang zu Verkäufern und Käufern, die aktiv einen Makler suchen
• Eigenes Profil mit Spezialisierungen, Region und Referenzobjekten
• Qualifizierte Anfragen von Menschen mit konkretem Kaufoder Verkaufsvorhaben
• Regionale Sichtbarkeit – du wirst genau dort angezeigt, wo du tätig bist
• Vertrauen durch die etablierte Plattform bau-mal-schlau.de

Jetzt als Immobilienmakler eintragen: Zur kostenlosen Registrierung auf bau-mal-schlau.de

FAQ: Häufige Fragen zum Immobilienmakler

Fazit: Der Immobilienmakler – Profi-Partner für einen der wichtigsten Deals deines Lebens

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen eine der größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Ein erfahrener Immobilienmakler ist dabei weit mehr als ein Türöffner – er ist Berater, Vermarkter, Verhandlungsführer und Organisator in einem.

Ob er sich lohnt, hängt vom Einzelfall ab. Aber in den meisten Situationen gilt: Ein guter Makler verdient seine Provision mehrfach – durch einen höheren Verkaufspreis, weniger Stress und eine reibungslose Abwicklung. Der Schlüssel liegt darin, den richtigen Makler zu finden – einen, der den lokalen Markt kennt, professionell arbeitet und wirklich in deinem Interesse handelt.

Du suchst einen Immobilienmakler? Jetzt im Experten-Netzwerk von bau-mal-schlau.de suchen

Du bist Immobilienmakler und willst neue Kunden gewinnen? Jetzt kostenlos eintragen auf bau-mal-schlau.de

Dieser Artikel wurde sorgfältig recherchiert und regelmäßig aktualisiert. Er ersetzt keine individuelle Rechts- oder Finanzberatung.